Nhận đặt cọc bất động sản khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán: Cần phân biệt đặt cọc với huy động vốn

Ngày 27/7/2026, Báo điện tử Tiếng nói Việt Nam (VOV) đăng tải bài viết “HoREA kiến nghị về nhận cọc sớm: Dòng tiền cho doanh nghiệp, rủi ro cho người mua”, trong đó ghi nhận ý kiến phân tích pháp lý của ThS Liên Đăng Phước Hải, giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM.

Bài báo đề cập đến kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản ngay khi dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý, thay vì phải đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Theo HoREA, đề xuất này có thể giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn vốn đầu tư, thăm dò nhu cầu thị trường và tạo điều kiện để khách hàng chốt giá mua sớm. Tuy nhiên, đề xuất cũng đặt ra những vấn đề pháp lý đáng quan tâm về bản chất của tiền đặt cọc và cơ chế bảo vệ người mua nhà.

Đặt cọc không đồng nghĩa với huy động vốn

Trao đổi với VOV, ThS Liên Đăng Phước Hải phân tích rằng, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không phải khoản thanh toán nhằm cung cấp vốn cho chủ đầu tư triển khai dự án.

Vấn đề cần quan tâm không chỉ nằm ở tỷ lệ đặt cọc 5%, mà còn ở mục đích và cách thức sử dụng khoản tiền sau khi chủ đầu tư nhận từ khách hàng.

Nếu khoản tiền được gọi là đặt cọc nhưng thực tế lại được sử dụng để đầu tư, xây dựng hoặc triển khai dự án, giao dịch có thể mang bản chất kinh tế của hoạt động huy động vốn. Khi đó, doanh nghiệp được hưởng lợi về dòng tiền, trong khi người mua phải đối mặt với nguy cơ mất vốn, tiền bị kéo dài thời gian hoàn trả và chi phí cơ hội phát sinh.

Đặc biệt, việc dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có một số giấy tờ về quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nếu cho phép nhận tiền quá sớm mà thiếu cơ chế kiểm soát phù hợp, rủi ro pháp lý và tài chính có thể chuyển đáng kể sang phía khách hàng.

Cần bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và người mua nhà

Từ những vấn đề được bài báo đặt ra, việc hoàn thiện pháp luật về đặt cọc trong kinh doanh bất động sản cần chú trọng đến ranh giới giữa giao dịch bảo đảm và hoạt động huy động vốn.

Bên cạnh nhu cầu tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp, cần quan tâm đến cơ chế quản lý tiền đặt cọc, trách nhiệm hoàn trả, tính minh bạch về tình trạng pháp lý của dự án và khả năng bảo vệ quyền lợi của người mua khi giao dịch không thể tiếp tục.

Vấn đề cốt lõi không chỉ là doanh nghiệp được nhận bao nhiêu tiền đặt cọc, mà còn là khoản tiền đó được sử dụng vào mục đích gì, ai chịu rủi ro và quyền lợi của người mua được bảo đảm như thế nào.

Nguồn: Nguyễn Tùng – CTV Tuấn Anh, “HoREA kiến nghị về nhận cọc sớm: Dòng tiền cho doanh nghiệp, rủi ro cho người mua”, Báo điện tử Tiếng nói Việt Nam (VOV), ngày 27/7/2026.

Đọc toàn bộ bài báo: https://vov.vn/kinh-te/horea-kien-nghi-ve-nhan-coc-som-dong-tien-cho-doanh-nghiep-rui-ro-cho-nguoi-mua-post1318432.vov